Agence immobiliere Conseil & Médiation

 I - FORME ET CONTENU DU BAIL

La conclusion du bail est soumise à un formalisme destiné à informer le locataire et à le protéger.

Ainsi la loi exige un écrit écartant en principe le bail verbal (pourtant admis par les tribunaux).

- Cet écrit doit faire apparaitre la dénomination des parties y compris les coordonnées de l'agent immobilier.

- Le bien loué y est désigné ainsi que les équipements privatifs et communs, sa destination précise y est clairement définie.

Nous rappelons ici que le local objet du bail doit être conforme à des caractéristiques de décence définies par la loi du 6/07/89 modifiée par la loi SRU du 13/12/2000 et son décret d'application du 30/01/2002.Trois principes ressortent de ces textes :

* Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique de ses occupants.

* Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé de ses occupants.

* Le logement doit être pourvu des équipements habituels permettant de l'habiter normalement.

 

- La durée du bail et sa date de prise d'effet y sont stipulées. La date de prise d'effet peut être postérieure à celle de la signature du bail, elle fixe le point de départ du contrat et de la durée des obligations de chaque partie. Cette durée est au moins égale à trois ans quand le bailleur est une personne physique, à six ans si le bailleur est une personne morale (exception faite de la société civile constituée exlusivement de parents et alliés).

La loi autorise le bail d' un an lorsque le bailleur, personne physique, doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales précises, qui doivent être clairement énoncées dans le bail. Ce contrat de courte durée peut être renouvelé une deuxième année mais cette faculté ne peut être utilisée qu'une seule fois. Au terme du bail, quand l'événement s'est réalisé et est confirmé, le locataire est déchu de tout titre et doit quitter les lieux, si l'évènement ne s'est pas produit, le contrat de location est réputé être de trois ans.

 La durée s'impose au bailleur, le locataire peut résilier son contrat à tout moment.

La résiliation  du locataire doit sans être motivée, respectée la forme et le délai de préavis. Le locataire est tenu d'avertir son bailleur trois mois avant son départ par courrier recommandé. Ce délai peut être ramené à un mois en cas de mutation ou de perte d'emploi, ou si le locataire est agé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile.

Pour le bailleur , la durée du bail est déterminée, il ne peut pas le résilier comme bon lui semble sauf en cas d'inéxecution des obligations du locataire. Dans ce cas il fera appel au juge ou invoquera une clause résolutoire.

Ce n'est qu'à l'expiration de la durée du  bail, que le législateur donne au bailleur la possibilité de se libérer de ses obligations. Pour cela, seulement trois justifications sont possibles, elles doivent clairement apparaitre dans un congé aux formes précises et notifié par acte d'huissier ou courrier recommandé avec accusé de réception six mois avant le terme de bail.

    * La reprise pour occuper au bénéfice du bailleur lui même,de son conjoint, son concubin notoire, ses ascendants, descendants ou ceux du conjoint ou du concubin. Leur noms et adresses doivent figurer à peine de nullité dans le congé.

     * La reprise pour vente. Dans ce cas, la loi prévoit un droit de préemption au profit du locataire. Le propriétaire avertit son locataire dans un congé qui à peine de nullité doit faire apparaitre le prix du bien et les conditions de la vente.Le confé est en principe envoyé à chacun des époux et il doit reproduire  à peine de nullité les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6/07/89 énonçant le mécanisme du droit de préemption du locataire. Le congé équivaut à une offre faite au locataire valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (6 mois). Cette offre doit être acceptée purement et simplement, la contre proposition du locataire équivaut à un refus.

Le locataire qui n'accepte pas l'offre de vente se retrouve à l'expiration du délai de 6 mois sans droit ni titre. Il est donc tenu de quitter les lieux. Si la vente se réalise avec un tiers à un prix inférieur à celui énoncé au congé, le locataire a un mois pour se substituer à l'acquéreur. Si au contraire, il accepte l'offre du bailleur, il a deux mois pour réaliser l'acte chez le notaire délai porté à quatre mois si il a notifié son intention de recourir à un prêt pour financer son acquisition.

A souligner, ce droit de préemtion du locataire n'existe que dans le cas du congé pour vente. Le logement peut être vendu à tout moment. L'acquéreur achète alors un bien loué, le bail lui est opposable et il doit donc respecter les droits du locataire en place.

     * La reprise pour motif légitime et sérieux : Ce motif légitime et sérieux laissé à l'appréciation du juge, peut être dû à un manquement du locataire : non paiement des loyers, violation de la destination du local, il peut être aussi extérieur à toute faute du locataire : expropriation, destruction de l'immeuble ou le désir du bailleur d'effectuer des travaux d'amélioration de l'immeuble dans le cadre de la gestion saine de son patrimoine.

A l'expiration du bail, si les parties sont silencieuses, le contrat est reconduit tacitement pour trois ans dans les mêmes conditions que le bail précédent. Il n'est pas nécessaire de signer un nouveau contrat, le loyer reste inchangé.

A défaut de congé ou de tacite reconduction, le bailleur peut demander le renouvellement du bail car il envisage de changer une des conditions du bail. Ce peut être la modification du loyer, le loyer ancien étant manifestement sous évalué. Un nouveau loyer est proposé, fixé par référence aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour un bien similaire. Le bailleur doit exposé ses références selon des mentions précisées par la loi (nom de la rue, qualité et âge de l'immeuble, étage, ...) la production de références incomplètes rend nulle la proposition de renouvellement. Le changement peut porter sur l'insertion d'une clause nouvelle dans le bail.

L'offre de renouvellement doit être présentée dans les mêmes formes et délai que le congé.

- Le loyer et les charges apparaissent au contrat de bail.

Le loyer est fixé librement par les parties. En cours de bail, le loyer peut évolué soit parce qu'une clause a prévu que bailleur et locataire ont convenu de travaux d'amélioration et d'une majoration de loyer, soit par l'existence d'une clause d'indexation. Dans ce cas,  la révision du loyer ne joue que si cette clause est prévue au contrat, sinon il reste inchangé pendant toute la durée du bail.L'augmentation ne peut exéder la variation de l'indice de référence des loyers. Cet indice se substitue à l'indice du coût de la construction depuis une loi du 26 Juillet 2005. Il est entré en vigueur le 1er Janvier 2006 et est publié par l'INSEE.

Concernant les charges récupérables, une liste limitative en a été fixé par un décret du 26 Août 1987. les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.Le bailleur doit les justifiées sans avoir l'obligation de fournir des photocopies à son locataire. Ces charges locatives peuvent donner lieu à des provisions calculées sur les résultats antérieurs et font ensuite l'objet d'une régularisation annuelle.